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“七十年“的童话

August 13th, 2011 2 comments

今天在网上还是看到有人在讨论“七十年”大限以后,到底房子还属于不属于自己这个问题,我简单的说一下我的理解吧。

其实很简单,我们用车子和车位来比喻。

国外的房价里面两部分:房子建筑本身的价格加上永久土地的产权;相当于买个Jeep,包含一个永久属于你的车位;

国内的房价也包括两部分: 房子建筑本身的价格加上租用七十年土地的一次性租金; 相当于买个Jeep包括一个你可以用70年的车位;

那,我买100万的房子,到底土地成本和房子建筑成本,各占多少呢? 不好估算?其实很简单可以知道个大概:建筑材料成本,全国各地差别不大,简单的说,你如果是农民有自己的宅基地,在北京农村修个房子和在内蒙古某某某盟修个房子(随便找的例子,但是不包括著名的伊克昭盟东胜市--鄂尔多斯),建筑成本差不多,无非是人力成本差一些而已。而你想想,在不少地方房价也就是卖一两千一平的,就算那些地方土地成本是0,这2000块钱全是建筑成本吧,你就可想而知在北京地区好几万一平的房价当中究竟有多少是土地成本和权力寻租成本了:肯定占大半。你花一百万在房子上,大概就是花了25万在你所拥有的房子的建筑成本上,剩下75万,都是70年土地的租金;

“七十年之后,房子还属于我么?”
“当然,就像租用的车位到期了,车子还是你拥有完全的产权一样”

“那,七十年之后,我该怎么办呢?”
“恩,ZF会告诉你,对不起,你的车位到期了,土地是属于国家的,我们要么回收土地,你把你的车子开走吧;

“什么?你开不走?焊死在地上了?那,你再补交个七十年的租金吧。一平米算你十万人民币,够实惠了吧。周围租新车位都要二十万一平米了

“什么?你交不起?那也行,我们给你把旧车拆了吧,然后给你财产的补偿金,够可以了吧。 首先车位这块土地是租给你70年的,70年过去了,土地我们收回了,这附近车位的价格(地价)是高是低,和你已经没有五毛钱的关系了,你只有这辆老爷车了。你算算,当时买的时候,Jeep连车位是100万,经过七十年就是老爷车了。我给你70年的线性折旧,残值满打满算几千块钱了吧。我给你一万块钱拆迁补偿,不用找了,你走吧”

对了,忘记说了,中国的建筑质量,之前是哪个部委的领导(住建部?)说,也就是二三十年的建筑质量寿命,估计二三十年未到,就是危房了.

“对不起啊,你已经过了保修期,请付修理费吧。你要自己修?对不起,我们不允许没有资质的个人自行修理的…….”

这就是我对“七十年之后,交一点点土地使用金就可以续期”,这个美好童话的理解。 哦,对了,还忘记说了,在中国买三十年寿命的房子加租70年的地的价格,已经高于在美国很多地方买更长寿的房子加买永久土地的价格了。

对不对,请大家指正。

外行人对房价的一点的猜想

July 14th, 2009 3 comments

房价,在2008年那一波下跌中,无数打算买房可是因为房价原因而观望的人们,心里暗喜,相机而动;

转眼来到春节,很多人都打算回家商量一下,或者是整理一下家中细软,年底红包,准备年后在仔细看看房,可是:

2-3月份,房价突然开始上涨,一种说法是春节前后积压的刚性需求开始释放;

3-4月份,房价继续上涨,一种说法是春节前积压的房源销售的差不多了,这时候房源不多,于是房价上涨;

4-5月份,没啥说法,就是经济开始回暖,所以上涨;

5-6月份,中国人买涨不买跌的心态凸显,大家已经被房价涨怕了,只好仓促出手;

6-7月份…

回头一看这半年,几个信息很有意思;

1 中国全年的信贷指标,半年不到就全部超额完成;

2 CCTV-2已经有近一年的时间一直站在唱空的一边作报道: 房价畸高; 空置率高; 老百姓消费不起; 70年产权之后何去何从; 小产权房 vs 大产权; 假按揭骗贷; 银行故意放松放贷监管,特别是第二套+ 房的监管….

3 房价在进入百姓不能承受之重之时,开始调整,但是却在金融危机深入,这一本应继续房价下跌的时候,反而触底持续反弹;

我的猜测是:

1 房价对于各地方经济的贡献很大.能够推动GDP大幅度增长. 当希望经济软着陆的时候,ZF也知道房价已经让怨声载道了,这样下去不利于和谐社会的建设和稳定压倒一切的大方向,于是,想办法需要调控,让房价下降;

2 可是随着金融危机席卷全球经济,总在说中国没有金融危机,中国的经济发展的很健康,中国经济已经触底,这总要数据的支持.让数据好看的最强大的力量,当然是房价;

3 在这样的情况下,老百姓一边看着CCTV-2的宣传,心理继续感到慰藉:”连党的电视台都认可房价过高,那肯定房价还是会降的,这只是短期的调整,还会继续下行的”. 心理有了宣泄,就不会太偏激,这样有利于和谐社会的建设;

4 可是,为了上面的原因2,房价一定要涨,所以,即使CCTV-2报了银行违规操作,房开假按揭骗贷度过难关,依旧没有人去处理,让房价在事实上继续上涨;

5 上涨的顶部在哪儿? 我认为,是在金融危机真正度过之时.届时,经济开始好转,失业率下降,对GDP,拉动内需的迫切需求开始下降之时, 这时候在如2008年一样,去缓解一次社会矛盾的潜在风险,调控一次房价,也是可以预期的.

我的一点估计.写在继续犹豫是否高点出手买个很小很小很老很老很贵很贵的二手房的时候.

因为我听我妹妹说,父母经常在拉家长里短的时候说: 老两口也没能力,在北京给我买套房子.他们感觉到很内疚和担心.

不是为了投资,只是为了家人放心.这一点理由,足够强大了.因为,我总觉得生活在牵挂和担忧当中,会影响人的健康和心情…

所以,即使我如此估算了,我如果真在高点出手,也有理论依据支持吧.毕竟,有些东西还是超越公式,数字,和1+2 一定比2大的算式吧.

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